物业税，国家之殇？

对于中国的房地产市场，郎咸平、易宪容等几位耿直之士姑且说了实话，堪比那些鼓吹型经济学家们要高尚得多，可惜他们却不愿意义正言辞的拿出解决方案。

物业税，一旦开征，结果将会怎样？

第一，官场现形记随即拉开序幕。这是为什么呢？因为纳税是按照房主的名单进行的，而且是每年持续的，谁的房子谁负责。到那个时候，我们可能看到很多道貌岸然的官员开始黯然神伤，大概每个地区的市（县）政府有20%的官员要换个地方上班了，怎么办呢？他们会反思，我为什么有这么多房子，这是我的工资所得，我的收入怎么这么“灰”？如果是这样，恐怕我们的中纪委系统和检察院反贪污贿赂局即使裁员三分之二，也足以高效率运作了。

第二，商场恩仇录大起底。看一看，短短十余年来，房地产竟然成为我国的支柱产业，房子不是拿来住的，而是拿来投资的。我们实在难以想像，市场经济本质是以供求关系为基础的资源配置，而今，我们真正的需求是建立在幻想基础上的。难怪华远地产董事局主席任志强先生每一次执拗的言论总是一语成真，又是一语成讥？我们还需要知道的，尽管我国行政审批体制改革浩浩汤汤的气势，一个房地产从土地取得到房屋销售过程需要盖近百个图章，以前更多，接近两百个图章，在这个文件旅行的过程，有多少可歌可泣的故事在发生呵？商人与商人之间的攻讦，官员与官员之间的攻讦，官员与商人之间的攻讦，如果揭露出来，写成小说，那堪称中国第五大名著。

第三，房价立刻回归理性，炒房团立即改行。真的吗？肯定是。持有多少套房子，意味着按照每套房子的交易价格作为税基，每年需要纳税，增加了不菲的支出；有人说了，可以增加出租价格呀？错，首先得有人愿意租，租赁用途是否可以回收对价？在中国产业全面、地区之间发展逐渐经济接轨的形势下，房屋的居住特性最终成为主流需求。同样可以看到的，香港作为特别行政区，属于小经济体特征，因此房价奇高，区域经济兀起之故，现在已经对香港的经济再成长形成障碍；美国作为全球第一大经济体，房价之成长经历了两百年，在2008年发生全球金融危机情况下，房地产价格一落千丈，竟然在底特律用100美元可以购买独栋小楼？我们必须知道，在物业税和居民住宅消费能力之间存在着必然的钩稽关系，这是市场经济的固有规律，比任何政府行政手段都来得有效，有力量！所以，美国的炒房团永远不会离谱，他们懂得理性的价值判断。我们忽略了，因为我们的政府官员不懂经济学，很多掌权者至多是个政客罢了。炒房团成员最害怕的不是那些行政手段，害怕的是物业税真的开征。

第四，房地产商不会再捂盘，归位营建商（房屋建造商），因此土地出让价格也将回归理性。当一个房地产开发项目结构封顶，达到预售条件之时，我们要看到的是物业税税基即可以确立，可以按照房地产商开盘申报价格予以确定（在政府向房地产商签发预售证之日起一年期，即行向房产所有人征收物业税），房地产商每年必须缴纳物业税，必须通过房屋销售实现资金回流，而且要尽可能快一些才能实现应有价值；另外的渠道就是通过租赁方式实现资金周转，可惜，租赁方式对资金的回流是缓慢的，并且物业管理和保值风险是驱散不了的，这样的情形，我国95%比例的房地产商都是无法支撑的。还有，相信每个房地产商都清楚，当投资性购房遇到物业税之时，必然向住宅消费型购房转移，市场的有效供给与老百姓的消费能力形成呼应关系，捂盘惜售即将成为历史，为什么呢？在一个正常经济环境下，极端市场操纵行为必然会在短期内消退，暂时现象只是投机商与投机商之间的博弈，老百姓只是看热闹者，他们不会跳进舞场成为舞者的。到这个时候，谁还会争先恐后当地王，土地价格回归理性，与地区经济发展成正比，暴利心态必然消退。

第五，地方政府不再热衷卖地，因为有钱啦。土地是国家的，是全体中国人民的，试问，这么多土地进入市场有偿转让，每年十多万亿的收入究竟跑到哪里去了？土地的主人实质上是老百姓，而二十多年以来我们就没有看到一毛钱，请问政府官员，你们把我家里的财产卖出去，是不是要把这笔钱还给我？而今的现状却正好相反，政府经济学是怎么编辑的。老百姓的生活、医疗、养老、住房等一系列社会保障却一直在讨论，继续讨论，官员在作秀，继续作秀，他们拿老百姓的钱胡乱挥霍却浑然不觉，不以为责，不以为耻，不以为进。也就是说，政府阿，你凭什么卖土地，你知不知道这是卖我们的家底子，请把这笔钱还给我们，全部划转到我们社会保障基金里面去，把全体中国人的社会保障切实做起来。地方政府四处卖地，官商勾结，实质上中央政府划定的保障18亿亩耕地红线早已被扯断了，再去争辩也只是掩耳盗铃罢了。如果不卖地，地方政府该怎么活？当然是税收，现实状况是现行税收不能满足政府正常收支，而且地方税源不稳定。我们需要看到的，物业税是地方税种，是地方财税主体来源，也是国际惯例，市场经济国家和地区也必然这么做；诚然，我们预先设定物业税70%留做地方财政收入来源是必要的；可以肯定，导致我国地方政府财政困境和全国性房地产市场环境恶劣的根由就在于物业税被束之高阁。想一想，我国每个地区的改造和开发都需要土地，土地的供给不仅是简单的扩大面积，更加重要的是集约化利用土地资源。物业税是根据房地产交易价格为税基的，每年都在征收，这笔税收足以支撑地方政府财政收支和老百姓的社会保障需要，推动社会公平正义，让老百姓的尊严从愿景化为现实。

第六，国家社保体系水到渠成，中国人终于有了实惠的“尊严”。有病可依，老有所养，困有所济，安居乐业，这就是尊严！说白了，把所有卖地收入加上物业税的30%直接划入全国社会保障体系，由中央政府直接监管，大局确定下来，中国人的心就定了。因为什么？每年有5万亿新增资金进入全国社会保障体系，中国人的身份证比美国绿卡或美国护照一定要牛气多了，到这个时候，全世界的人做梦都希望做一个中国人，新的问题也来了，只是这个新问题让我们感到有尊严，是一种叫国家的骄傲，民族的骄傲！

第七，产业结构调整实现大转折，政府经济部门裁员一半办公室都是清闲的。因为开征物业税，导致房屋空置率被压缩，以市场价格推动房屋有效利用率，既而推动土地有效利用率，真正实现以市场资源优化配置支持政府专业监管部门的行政手段。有人说，物业税只是针对住宅么？不，物业的概念不仅针对住宅，而且针对工商业，是全覆盖的。物业之存在，政府即有权赋予税制，必然推动物业有效利用，否则处于持续减值状态，物业价格之升降随着市场需求而波动，迫使低层次、低效能、高能耗等产业自觉的退出市场，产业结构调整的大部分工作就消解了，我们还需要在那里挖空心思想着做别人的思想工作么？据社情调查，中国政府官员的行政事务有63%都是围绕着做别人的思想工作而展开，因此“做人”似乎比“做事”更重要，成为社会发展进程中尾大不掉的诟病之一。

第八，成为启动国民消费第一动力，拉动经济增长。投资和消费是拉动经济增长的两驾马车，我国政府一直希望启动国内消费市场，实现持续、健康、快速的经济增长。请问，老百姓为何不敢大幅度享受生活，为何习惯于储蓄性生活，难道这仅仅是旧习俗观念？不，决不是。其实，是我国老百姓的不安心，没有底气，没有后盾，需要国家社会保障机制作为切实的后盾。在我国，从18岁成人到45岁中青年的人群，大多数是不敢理直气壮消费的，因为他们上有老，下有小，回头还要考虑自己老来怎么办？如果从制度上解决病有所医、老有所养，他们就敢于消费了，谁愿意有福不享找罪受？显然，社保制度需要钱，这笔钱要不了多少，我国从改革开放政策推行以来的三十年，土地出让收入累积下来有上百万亿了吧，这些钱哪里去了？老百姓却有病不敢医，养老问题一直是个疑问，住房问题又让人捞头，在这三座大山的压迫下，如果是你，敢潇洒的消费嘛。

第九，实现政府财税经济再分配。中央政府直接控制全国土地出让收入，地方政府直接控制物业税，实现不动产资金分线回流，并且可以实现资源有效调配，请问那18亿亩红线还需要整天嚷嚷着监管么，请问地方政府还有什么激情在那里明目张胆的卖土地，老百姓的住房问题一并得以解决，因为人口流动而产生的城镇房屋交易市场价格则处于有效使用区间进行，工业区厂房资产和商业地产必然向高度集约化利用方向发展，用不了十年，中国经济地理版图必然朝着公平、正义，和谐社会的方向产生优质化的变革。可惜啊，可惜，我们政府御用的那些智囊型经济学家却没有风骨，他们总是以顺遂的性格去出注意，而那些精明强干的政府决策阶层也总是蒙着眼睛施政，造成了今天的高泡沫状态的房地产经济。

我要说的，暂时就这么多。

我认为，从现在开始二十年以内，除物业税之外，采取任何办法处理中国房地产健康发展问题都只是饮鸩止渴，抑或背道而驰。

朱长春

中国董事学会首席经济学家

2010年3月25日